09152431220 مهندس محمدزاده

 جانمایی حدود اربعه

ملک خود را زودتر از املاک مجاور نقشه برداری و جانمایی کنید

در صورتی که سند کنونی ملک شما از نوع سند‌های دفترچه‌ای قدیمی معروف به اسناد اربعه می‌باشد، اینگونه اسناد به دلیل مشخص نبودن حدود دقیق زمین و در نتیجه نامعلوم بودن مساحت دقیق قطعه، از ارزش پاینی برخوردار بوده و شما در صورت انجام هر گونه اقدامی از قبیل معامله ملک، ساخت و ساز، تغییر کاربری و ... موظف به تهیه نقشه دقیق از ملک در سیستم مختصات یو.تی.ام می‌باشد. همچنین با توجه به تصویب کلیات طرح جامع کاداستر کشور در مجلس شورای اسلامی مورخ چهارشنبه 21خرداد سال 1393، مالکین موظف به نقشه برداری و ثبت ملک خود در این سیستم با ابعاد و حدود اربعه دقیق می‌باشند.

لذا با توجه به اینکه عمدتاً ابهاد درج شده زمین در اسناد اربعه قدیمی با ابعاد واقعی قطعه ملک بر روی زمین تفاوت دارد. مالکی برنده است که زودتر از مالکین همسایه اقدام به رسمی نمودن ابعاد و مساحت زمین خود نماید. چرا که با فرض بزرگتر بودن مساحت قطعه بر روی زمین و با توجه به مرز‌های تعیید شده روی زمین از مساحت تقریبی درج شده در سند اربعه، مالک موفق به ثبت رسمی مرز‌ها و ابعاد قطعه در این سیستم با اندازه‌ای بزرگتر از عدد درج شده در سند قدیمی می‌گردد و هیچ یک از مالکین هم مرز با این قطعه پس از ثبت این قطعه در سیستم یو.تی.ام و تایید آن از طرف نقشه بردار رسمی سازمان نظام مهندسی ساختمان، حق هیچ گونه تعرض و ادعایی نسبت به مرز و مساحت این ملک را نخواهند داشت.

در حالی که بنا بر تجربه و به کرات دیده شده است قطعه زمینی که دیرتر از املاک هم مرز خود در قطعه مادر اقدام به نقشه بردرای و تعیین مرز و مساحت می‌نماید، مجبور به پذیرش تمام خطاها مساحتی و مرزی موجود در اسناد قدیمی غیر دقیق قطعات مجاور و بعضاً ثبت مساحت ملک خود حتی با اندازه‌ای کوچکتر از توافق و نوشته شده در سند قدیمی موقع تفکیک ملک مادر می‌گردد.

آیا در مورد حد و مساحت دقیق زمین خود مطمئن هستید؟

یک نقشه برداری مقتضی و مناسب مرز‌های دقیق زمین را تعیین کرده و نشان می‌دهد خط مرزی بین زمین شما و زمین همسایه‌ها در همه جهات دقیقا در کجا قرار دارد و پیاده سازی خط فنس بین زمین شماو زمین همسایه در همه جهات مقدور می‌گردد. به این ترتیب حتی در مرز بین دو قطعه زمین مجاور، درخت‌های متعلق به هر قطعه مشخص می‌گردد.

محاسبه مساحت دقیق زمین برای سهولت در تصمیم گیری‌هایی همچون توسعه زمین و انجام ساخت و ساز‌های جدید تنها در حیطه تخصصی یک نقشه برداری دقیق قرار دارد. چراکه محاسبه مساحت مجاز جهت انجام ساخت و ساز جدید در هر ملکی و یا افزایش سطح زیربنای ساختمان کنونی تنها با دانستن مساحت دقیق ملک امکان پزیر است.

یک نقشه بردرای کامل شامل اندازه گیری و تعیین دقیق حدود اصلی ملک (مرز‌ها و محدود‌ها)، توپوگرافی گویا، محل تاسیسات، بناها و سازه‌های اضافی مانند گارا› و آلونک، چاه‌ها، دیوار‌های سنگی، درختان بزرگ و عوارض طبیعی مانند صخره و تپه و خاکریز می‌شود.

تعیین حدود اربعه ملک (شمالاً، شرقاً، جنوباً، غرباً) و محاسبه مساحت  دقیق ملک جهت درج در سند قطعی (سند تک برگی) تنها در حیطه صلاحیت نقشه بردار کارشناس رسمی به خصوص کارشناسان نقشه‌های تفکیکی است که از طرف سازمان نظام مهندسی ساختمان برای این کار آموزش دیده‌اند. به خصوص در مورد ملک‌های چندگوشه با اضلاع زاویه دار و همچنین ملک‌هایی که تغییر ابعاد و مساحت به دلیل تعریض معبر داشته‌اند.

گروه کارشناس ما به عنوان کارشناسان رسمی نقشه برداری ساختما نظام مهندسی با استفاده از ابزار‌های دقیق مانند دوربین نقشه برداری و متر لیزری نقشه ملک را با دقت سانتی متر تهیه کرده و ممهور می‌نمایند. تنها این نوع نقشه است که قابل قبول ادارات ثبت اسناد و املاک برای صدور سند قطعی می‌باشد. چراکه دقیقاً همین ابعاد و مساحت در سند نهایی درج خواهد شد و به موجب ممهور شدن نقشه‌ها، مسئولیت صحت ابعاد و مساحت به عهده نقشه بردار تهیه کننده نقشه می‌باشد.

بنابراین خواهشمند است برای امر به این مهمی به نقشه برداران آماتور با مهر غیر معتبر و قطعاً با قیمت پایین‌تر اعتماد نکنید. مطمئناً رد نقشه‌ها از طرف اداره ثبت به دلیل عدم رعایت فرمت استاندار و دقت لازم منجر به دوباره کاری و صرف هزینه و اتلاف وقت بیشتر شما خواهد شد.

یک برآورد نقشه برداری از مایملک شما یکی از مهمترین برگ‌های اسنادی است که شما باید داشته باشید ؟

گماردن یک نقشه بردار برای تهیه یک مدرک دقیق و کامل از ملک شما در واقع یک سرمایه گزاری اساسی و لازم می‌باشد چراکه یک برآورد نقشه برداری دقیق و کامل می‌تواند در وقت و سرمایه صرفه جویی کرده و کارها را به درستی روی یک روال منطقی و بدون شبه پیش ببرد.

نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک چیست؟

گاهی  از مواقع به دلیل عدم پیاده سازی مکان واقعی ملک در هنگام شروع ساخت و ساز روی زمین و یا به دلیل عدم تطابق ابعاد ملک موجود با سند این مشکل بوجود می آید که در زمان تثبیت عرصه توسط کارشناسان نقشه برداری ثبت این مشکل دیده می‌شود که جهت پیدا شدن این عدم تطابق کارشناسان ثبت مالکین را برای تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می‌نمایند و نیاز هست نقشه‌ای از وضع موجود ملک همراه با تمام ملک‌های همسایه از گذر تا گذر به صورتی که چهار طرف بلوک ملک مذکور با گذر احاطه گردد تهیه شود دلیل این امر شناسایی محل بوجود آمدن این عدم تطابق می‌باشد که ممکن است از یکی از سه منشاء زیر باشد:

1.تجاوز ملک به گذر‌های موجود

2. تجاوز ملک به ملک‌های همسایه

3. بزرگتر بودن ابعاد واقعی ملک از سند

این پروسه معمولا یک پروسه زمانبر در هر سه حالت می‌باشد و در موارد 1 و 2 عواقب حقوقی نیز دارد و در نهایت مشکلات عدیده‌ای برای مالک بوجود میآید اما اگر این مشکل به دلیل گزینه سوم باشد باید ابعاد و مساحت سند تصحیح گردد که این اتفاق علارغم زمان‌بر بودن اما عواقب حقوقی ندارد.

امیدوارم در آینده‌ای نزدیک با اجرایی شدن ماده33 قانون نظام مهندسی در بحث نظارت نقشه برداری دیگر به دلیل پیاده سازی ناردست ملک در ابتدای امر ساخت و ساز شاهد بوجود آمدن این مشکل به دلیل 1 و 2 نباشیم و اگر این مشکل به دلیل سوم باشد که در این صورت قبل از شروع ساخت و ساز ابتدا سند تصحیح گردد و سپس ساخت و ساز شروع شود که به دلیل عدم خواب سرمایه و تعهدات ناشی از واگزاری پیش فروش ملک کار درست و منطقی می‌باشد البته هم اکنون عده‌ای از مالکین قبل از شروع ساخت و ساز از یک کارشناس رسمی نقشه بردرای جهت پیاده شدن درست ملک استفاده می‌نمایند که کاری منطقی و درست است.

انواع جانمایی ملک

جانمایی ملک طبق سند (نقشه جانمایی پلاک ثبتی)

همنطور که در پست‌های قبلی به طور مفصل توضیح داده شده است، این پروسه جانمایی پلاک ثبتی نام دارد و عبارت است از تعیین چهار گوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک، درج شده در سمت راست بالای صفحه اول سند. به طوری که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملاً منطبق باشد.

این عملیات به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، و کاملاً مستقل انجام می‌شود. به این معنی که کارشناس رسمی مربوطه بدون توجه به محلی که مالک به عنوان ملک خود می‌شناسد کار جانمایی را انجام  می‌دهد. اگر موقعیت ملک روی محلی که مالک از ملکش می‌داند افتاد که فبها و اگر نه، نظر مالک تاثیری در تغییر نظر کارشناسان ندارد. در واقع کارشناس رسمی نقشه‌های موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تایید و مهر می‌کند نه بر اساس اظهارات مالک.

موارد رجوع در این نوع پروژه‌هاعبارت‌اند از:

1.مالک سندی دارد که نمیداند موقعیت دقیق آن کجاست

2. سند قدیمی است و در ابعاد، مساحت و مرز‌های ملک با ملک‌های مجاور ابهام وجود دارد.

این عملیات یک عملیات دفتری است و تقریباً یک هفته تا ده روز کاری زمان می‌برد.

جانمایی ملک طبق  معرفی مالک ( نقشه یو.تی.ام)

این عملیات یک عملیات فنی همراه با برداشت میدانی با تجهیزات مخصوص  نقشه برداری است که به همین دلیل توسط کارشناس رسمی سازمان نظام مهندسی انجام می‌شود. به این ترتیب که مالک از موقعیت ملک خود اطمینان دارد و این مالک است که چهار گوشه ملک و مرز‌های آن با ملک‌های مجاور را به نقشه بردار معرفی می‌کند. نقشه بردار  طبق اظهار مالک عملیات برداشت زمینی را انجام می‌دهد و نقشه موقعیت ملک در سیستم مختیصات یو.تی.ام تهیه و ممهور به مهر کارشناس رسمی نظام مهندسی مربوطه می‌شود.

این عملیات یک عملیات تو‌ام برداشت زمینی و کار دفتری است که معمولاً کمتر از یک هفته زمان می‌برد.

موارد رجوع در این نوع پروژه‌ها عبارت‌اند از :

1.تعیین مساحت و ابعاد دقیق ملک جهت ثبت و صدور سند تک‌برگی

2. تعیین مختصات یو.تی.ام دقیق ملک جهت ثبت در سیستم کاداستری اداره ثبت مربوطه

3. تغییر وضعیت محدوده ملک مانند تعریض کوچه، تعریض خیابان، عقب نشینی و غیره